حقوق ثبت
با توجه به شركت قضات در هيأتهاي ثبتي گاهي اختلاف نظر در صلاحيت هيأتهاي نظارت يا شوراي عالي ثبت و مراجع قضائي وجود دارد و اين مسئله نيز قابل بحث و بررسي است.
همچنين قضايي درهيأتهاي موضوع اصلاح مواد 147 و 148 قانون ثبت شركت ميكنند و بعضاً مشكلاتي در اين رابطه دارند. چون آرائي كه در رابطه با اين مواد صادر ميشود به لحاظ اعتراض به دستگاه قضايي گرفتار آن ميشود چون گاهي اين آرأ اصلاً در صلاحيت اين هيأتها نبوده و يك امر قضايي است. علت اين امر شايد ناشي از عدم توجه كافي به قانون مصوب است .
طرح ماده 22 قانون ثبت يكي از آثار ثبت ملك اين است كه وقتي ملكي بنام مالك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد دولت فقط او را مالك ميشناسد و لاغير (دولت درمعني اعم كلمه)همچنين موضوع ماده 24 قانون ثبت كه اشاره دارد، زماني كه مهلتهاي اعتراض منقضي شد ديگر هيچ دعواي حقوقي و جزايي پذيرفته نميشود در مگر مواردي كه در آن قانون ذكر شده است. لذا اگر از مقررات ثبت ملك مطلع نباشيم چگونه بدانيم كه ملكي بر اساس قانون به ثبت رسيده است يا بر خلاف قانون.
آرايي در ديوان كشور مشاهده مي شود، كه بعضي از قضات (غير از تهران) ثبت اوليهي ملك را با وجودي كه قانوناً به ثبت رسيده ابطال كردهاند كه اين خلاف قانون است و رأي نقض ميشود و ايراد قانوني هم دارد دراين جا چه مقرراتي بايد رعايت بشود تا قاضي بگويد بحث اين است كه ملك طبق قانون به ثبت رسيده است و طبق ماده 24 قانون ثبت، نميتوانيم متعرض آن بشويم.
موضوع ديگر، بحث در مقررات ثبت سند است. اسناد رسمي، بحثهاي مختلفي دارد از جمله اينكه آيا ميتوان متعرض سند رسمي شد يا نه اگر ميشود تا چه حد چون طبق ماده 70 قانون ثبت، و همچنين ماده 73 قانون ثبت، اعتبار قايل نشدن به سند رسمي از طرف قاضي و نيز در موردي كه سند رسمي مورد انكار و ترديد واقع شود و قاضي وارد رسيدگي يا ترتيب اثر دادن به انكار و ترديد شود مجازات انتظامي و انفصال از 6 ماه تا يكسال پيش بيني شده است و در مواردي حتي اگر خسارتي در اثر آن به ذينفع وارد شود با شرايطي كه در قانون، پيش بيني شده، قاضي به جبران خسارت هم محكوم ميشود.
با توجه به اين مطالب و بحثهاي حقوقي ديگري هم كه مطرح است، بايد ديد سند رسمي، چه سندي است و تا چه حدي قاضي ميتواند در اسناد رسمي، طبق مقررات، وارد رسيدگي شود و ازآن به بعد كه خط قرمز نام ميگذاريم ديگر امكان ندارد و نبايد پا را فراتر گذاشت و اگر از آن فراتر برويم گرفتار مواد 70 و 73 قانون ثبت ميشويم كه تخلف است و قابل تعقيب.
مطلب ديگر راجع به اشتباهات ثبتي است، هيأت نظارت، كه قضات در آن شركت دارند و طبق قانون، بايستي قضات دادگاههاي تجديدنظر شركت
بكنند. در ماده 6 قانون ثبت از قضات دادگاههاي استان نام برده، كه فعلاً جانشينش دادگاههاي تجديدنظر استان است.
براي اين كه طبق قانون در هيأت نظارت، عمل بشود بايد دراين هيأتها، از قضات دادگاه تجديدنظر، در سراسر كشور استفاده شود، در هيأتها دو قاضي عضو هستند.
هميشه بحث هيأت نظارت و حدود صلاحيت و اختياراتش مطرح است .بعضي از اختيارات هيأت هم مرز اختيارات قضائي است. پروندهاي از دادگاه تجديدنظر استان، به جهت اختلاف در صلاحيت به ديوان عالي كشور آمده بود و قضات دادگاه تجديدنظر استان بسيار دقيق و با توجه به مقررات ثبتي، عدم صلاحيت، صادر كرده بودند به صلاحيت هيأت نظارت. اما رأيي را هم ديدم كه اختلاف صلاحيت شده بود و موضوع در صلاحيت مراجع قضايي بود، در صورتي كه عدم صلاحيت باعتبار صلاحيت هيأت نظارت صادر شده بود.
در همه جاي كشور اختلاف صلاحيت بين هيأتهاي نظارت و دادگاهها، حاصل ميشود كه براي رفع اختلاف، به ديوان كشور ميآيد. لذا بد نيست كه بحثي هم راجع به اختيارات هيأت نظارت و حدود صلاحيت و اختيارات هيأت نظارت كه در بعضي از موارد هم مرز اختيارات قضايي است داشته باشيم.
موضوع ديگر در مورد اسناد مالكيت معارض است كه يك بحث قضايي و ثبتي است. به عبارت ديگر تا چه اندازه رسيدگي به اسناد مالكيت معارض، در صلاحيت مراجع قضايي است و تا كجا در صلاحيت هيأت نظارت يا شوراي عالي ثبت و در تهران خيلي اسناد مالكيت معارض از لحاظ ثبتي وجود دارد. در خصوص اسناد مالكيت معارض، اگر هيأتهاي نظارت بر صدور اسناد مالكيت، رأي صادر نكنند، قاضي نبايد وارد آن بشود. چرا كه تشخيص اينكه آيا اسناد مالكيت معارض، صادر شده است يا نه و اين كه اسناد مالكيت واقعاً معارضاند يا نه از لحاظ ثبتي با هيأت نظارت، است اگر هيأت نظارت، نظر داد، آن موقع بحث قضايي پيش ميآيد كه كدام معارض است و كدام غير معارض و اصيل. چون گاهي اوقات ما بين مراجع قضائي و ثبتي در اين زمينه اختلاف نظر وجود دارد لازم است بحث شود، همچنين در خصوص افراز و تفكيك و مواردي كه هم ثبتي است و هم قضايي بحث خواهد شد.
گاهي در حدود صلاحيتها اختلاف نظر حاصل ميشود.
درافراز و تفكيك يك بحث ثبتي وجود دارد و يك بحث قضايي (به خصوص در افراز) موضوع ديگر راجع به اعتراض ثبت است، چرا كه مقررات مقداري تغيير كرده و بعضي از قضات، در برخي جاها هنوز طبق مقررات ماده 16 و 20 قانون ثبت عمل ميكنند در صورتي كه تغييراتي به موجب قوانين در مهلتها، و ترتيب رسيدگي، در اعتراض به ثبت داده شده است ولي چون اين تغييرات اخيراً تصويب شده بعضي قضات طبق مقررات قبل عمل ميكنند كه ايراد دارد.
بحث ديگر، كه مختص محاكم تهران است، دعاوي راجع به علائم تجاري و اختراعات است. در بعضي از شهرستانها نسبت به دعاوي راجع به علائم تجاري و اختراعات اظهار نظر شده در صورتي كه طبق قانون، رسيدگي و اظهارنظر نسبت به دعاوي مربوط به علائم تجاري و اختراعات، چه از جنبه جزائي و چه حقوقي در صلاحيت محاكم تهران است. راجع به مالكيت صنعتي و مالكيت معنوي قراردادي وجود دارد كه بايد قضات به آن توجه نمايند، چون به تأييد و تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است كه گاهي اوقات به آن توجه نميشود.
راجع به مواد 147 و 148 قانون ثبت در جلسات ديگر هم همكاران خيلي بحث داشتند علتش هم اين است كه به مواد 147 و 148 درست عمل نميشود و هميشه استدعا دارم، چه در تهران و شهرستانها كه قضات محترم دقت بيشتري در اين مورد بنمايند. چراكه مواد 147 و 148 ايجاد مشكل كرده است و در جاي خود به اين موضوع ميپردازم. در ادامه به نكاتي پيرامون مجازاتهايي كه توسط بعضي قضات، راجع به سلب صلاحيت سردفتر يا محروميت سردفتر از اشتغال به شغل سردفتري صادر نمودهاند، اشاره خواهم كرد.
حال به طور تفصيل، به بحث مربوط به مواد 22 و 24 قانون ثبت، كه از نظر قاضي بسيار مهم است ميپردازم. تشخيص اينكه چه ملكي ثبت شده است و چه ملكي ثبت نشده مهم و قابل بحث است و از طرفي از لحاظ حقوقي اختلاف نظر هم هست.
در چه مواردي طبق قانون ملك ثبت شده، تلقي ميشود و مشمول مواد 22 و 24 قانون ثبت و در چه مواردي ملك اصلاً ثبت نشده، تلقي نميشود و مشمول اين دو ماده نيست. منظور ماده 22 چيست؟ ماده 22 قانون ثبت ميگويد وقتي كه ملكي طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد و سند مالكيت به مالك داده شد دولت او را مالك ميشناسد. به عبارتي دولت كسي را مالك ميشناسد كه ملك بنام او به ثبت رسيده است. البته يك شرط وجود دارد كه طبق قانون به ثبت رسيده باشد. يعني ملكي كه طبق قانون به ثبت نرسيده، واجد اين شرايط نيست و شخص مالك شناخته نميشود. تا ملكي به ثبت نرسيده، ميشود گفت كه فرد مدعي مالكيت نسبت به ملك است چون هنوز رسماً مالك نيست. ممكن است فرد، زميني را حيازت كرده و شرعاً مالكش است يا به ارث به وي رسيده و ميگويد مال مشروع پدرم بوده و حيازت كرده و حال به من رسيده و مالكش هستم، در اين فرض، فرد خود را مالك ميداند، اما در اصل رسماً مالك نميشود. يعني غير از خودش كسي وي را مالك نميشناسد و براي اينكه رسماً مالك بشود بايد ملك بنام وي طبق مقررات به ثبت برسد.
آيا دادگاهها ميتوانند نسبت به ملكي كه به ثبت نرسيده است حكم به مالكيت كسي بدهند؟
هيأت عمومي رأيي داده، كه بيان ميكند با شرايطي كه در رأي است، امكان دارد، اما يك كار عبثي است. وقتي دو نفر مراجعه ميكنند و ممكن است تباني هم باشد، يا اختلاف پيدا ميكنند و عليه هم عرضحال ميدهند و شما حكم به مالك بودن ،يكي ميدهيد، اين امكان دارد، اما اين ما بين آن دو برقرار است و ممكن است، فرد ثالثي هم مالك باشد كه دعواي او را رسيدگي نكردهايم. به هر حال بايد براي رسماً مالك شناخته شدن، درخواست ثبت بكند. نتيجهاش اين است كه امكان دارد اشخاص در مهلت به ثبت اعتراضي بكنند در اين صورت به قاضي ارجاع ميشود و او در مالكيت تصميم بگيرد كه مالك است يا نه. پس براي اينكه كسي رسماً مالك شناخته شود، بايستي طبق ماده 22 قانون ثبت، ملك، با تشريفاتي كه به طور مختصر عرض ميكنم، به ثبت برسد و مهلتهاي اعتراض، منقضي شده باشد و ملك در دفتر املاك به نام او ثبت شود، البته به شرطي كه طبق قانون، به ثبت رسيده باشد. در اين حالت ماده 24 مطرح ميشود، كه بيان ميكند پس از انقضاي مهلتهاي اعتراض، ديگر دعواي اين كه حقي از كسي تضييع شده، پذيرفته نيست، چه حقوقي و چه جزايي، مگر در مواردي كه در آن ماده آمده است كه بعداً بحث ميشود.
مرجع قضائي حق رسيدگي نسبت به ملكي كه طبق قانون به ثبت رسيده ندارد. در مواردي كه در ماده 24 آمده ميتوان رسيدگي نمود. به هر حال ابطال ثبت اوليه ملك ممنوع است، تلفيق دو ماده 22 و 24 اين مطلب را ميرساند به شرطي كه ملك طبق قانون به ثبت رسيده باشد.
حال، اين موضوع كه طبق قانون، به ثبت برسد يعني چه؟ يعني تشريفات ثبت ملك دقيقاً همانطوري كه قانون، مقرر كرده انجام شده باشد و با انقضاي مهلت هاي اعتراض و ثبت ملك در دفتر املاك ميگوييم طبق قانون به ثبت رسيده است. اينجا بحثي كه پيش ميآيد اين است كه ملك ثبت شده چه ملكي است آيا ملكي كه در دفتر املاك ثبت شده آيا ملكي هم كه ثبت نشده اما مقررات ثبت آن خاتمه پيدا كرده است و طبق قانون مهلت اعتراض آن هم منقضي شده داراي ضوابط و مقررات ملك ثبت شده است.
ممكن است تمام اقدامات انجام شده و جهت ثبت به دفتر املاك ارسال شده، حال متصدي دفتر املاك كه ابلاغ دارد براي اين كار و سند را در دفتر املاك ثبت ميكند و امضايش معتبر است به مرخصي رفته يا در معذوريت است و مشكلاتي اداري از اين قبيل و بايد مانع رفع شود و سپس سند در دفتر املاك به ثبت برسد و از موقع به ثبت رسيدن داراي آثار است در اين مورد چون مهلت اعتراض منقضي شده از نظر قضائي داراي آثار ملك ثبت شده است. چون هيچ اعتراضي پذيرفته نميشود.«ماده 24 قانون ثبت »
در اينجا فهرست وار به مقررات ثبت ملك، اشاره ميشود، كه اگر اين مقررات در ثبت ملك رعايت نشود، بايد گفت ملك طبق قانون، به ثبت نرسيده است، با مقررات فعلي حدوداً حداقل چهار ماه، طول ميكشد تا ملكي به نام كسي به عنوان مالك به ثبت برسد و هشت اقدام براي اين كار لازم است. البته ممكن است از اين مدت طولانيتر هم بشود ولي زودتر از چهار ماه، امكان صدور سند ثبت شود.
موادي كه اين 8 اقدام در آن پيش بيني شده است عبارتند از: مواد 9 10،11،14،15،16،17،18،18 مكرر، 20 قانون ثبت .به تشريفات، ثبت ملك، اصطلاحاً عمليات مقدماتي ثبت ميگويند .
قانون ثبت مصوب اسفندماه 1310 در 142 ماده بنام قانون ثبت اجباري است و اصطلاحاً در اداره ثبت، ثبت عمومي گفته ميشود. قوانيني كه از سال 1290 ه.ش در رابطه با ثبت ملك به تصويب رسيده تا سال 1310 ش، در رابطه با ثبت اختياري املاك بوده است. يعني طبق قانون ثبت اختياري يا عادي به ثبت رسيده است.
وقتي به ثبت اختياري اشاره شود بايد به مقررات قانوني از 1290 ش تا 1310 ش مراجعه شود و در خصوص ثبت عمومي از مقررات 1310 ش به بعد استفاده شود.
طبق قانون ثبت اجباري دولت موظف شد، بدون اينكه محتاج مراجعه صاحبان املاك باشد اقدام به ثبت املاك آنها نمايد . اولين اقدام، انتشار آگهي عمومي است. طبق ماده 9 قانون ثبت آگهي عمومي يعني اينكه هر اداره ثبت، طبق قانون آگهي مينمايد، كه املاك واقع در محدوده آن اداره ، به ثبت ميرسد و اين آگهي جهت اطلاع مالكين صادر ميشود .
آگهي ماده 9 ق.ث در همه جاي كشور صورت گرفته و ديگر عمل نميشود مگر در برخي جزاير جنوب و بعضي نقاط، بسيار دورافتاده كهكيلويه و آذربايجان ولي در اكثر نقاط اين آگهي شده است .
دومين اقدام، طبق ماده 10 ق.ث انتشار آگهي مقدماتي است .
سومين اقدام، تعيين پلاك و شماره براي ملك است. اين اقدام طبق ما ده 5 و 6 آيين نامه قانون ثبت، عمل ميشود. در كشور ما، هويت املاك با پلاك است، نه نام مالك. هيچ وقت با نام مالك به ملك نميرسيم ولي با پلاك به نام مالك و مشخصات ملك دست پيدا ميكنيم.
مأمورين ثبتي، براي ملك، پلاك تعيين ميكنند و پلاك هم به پلاك اصلي و فرعي تقسيم ميشود. پلاك اصلي پلاكي است، كه در موقع ثبت ملك، براي ملك، تعيين ميشود و پلاك فرعي پلاكي است، كه هرگاه ملك به قطعات تقسيم شود براي هر قطعه پلاكي از پلاك اصلي به عنوان پلاك فرعي تعيين ميگردد و تقسيم در املاك يا افقي است يا عمودي. هم در تقسيم افقي كه زمين يا خانه را به قطعات تقسيم ميكنيم هر قطعه پلاك فرعي به خود ميگيرد و هم در تقسيمات افقي كه در آپارتمانها متداول است.
بلوك آپارتماني كه به قطعات تقسيم ميشود براي هر محدوده آپارتماني يك پلاك فرعي از پلاك اصلي تعيين ميشود. اقدام چهارم، توزيع اظهارنامه بين مالكين است. دولت طبق قانون موظف شده اين كار را انجام دهد. بنابراين مأمورين اداره ثبت ضمن مراجعه به محل املاك هم پلاك تعيين ميكنند و هم به مالك يا مالكين آن پلاك، يك فرم درخواست ثبت، تحويل ميدهند كه اين فرم در اداره ثبت، اظهار نامه ناميده ميشود. هر فرم درخواستي را در اداره ثبت، اظهارنامه ميگويند .
مثلاً براي ثبت شركت، اظهارنامه ثبت شركتها بايد ارائه شود يعني فرم درخواست ثبت شركت يا جهت ثبت اختراع اظهارنامه ثبت اختراع .
اظهار نامه، يكي از اوراق مهم پرونده ثبتي است. پس از تحويل فرم به مالك و اخذ رسيد به وي تذكر داده ميشود ظرف مدت 2 ماه فرم را به همراه مدارك مالكيت به اداره ثبت عودت دهد .
اولين مطلبي كه بايد به آن توجه شود، فرم درخواست ثبتي است. اظهارنامه در ادارات ثبت در دفتر توزيع اظهارنامه ثبت ميشود و اين دفتر در اداره ثبت بايگاني ميشود يكي از اسناد مهم در بعضي پروندهها اعتراض به ثبت يا اعتراض به اصل درخواست ثبت، دفتر توزيع است .
وقتي كه فرم درخواست ثبت، به مالك داده ميشود در آن دفتر (توزيع اظهارنامه )از فرد، رسيد اخذ ميشود. معمولاً فرم درخواست ثبت، به كسي داده ميشود، كه در حد ثبتي تصرف مالكانه وي را نسبت به ملك احراز كرده باشند. به اين شكل كه يك سري تحقيقات اوليه ميكنند و پس از احراز تصرف مالكانه، به عنوان مدعي مالكيت، به وي فرم درخواست ثبت ملك ميدهند .
لذا افرادي كه فرم درخواست ثبت را تحويل گرفته و نام آنها در دفتر توزيع اظهارنامه، قيد شده و درخواست ثبت آنها هم در پرونده ثبتي، مضبوط است، از نظر قضائي، نميتوانند مالك شناخته شوند، تا ملك بنام آنها به ثبت نرسيده، متقاضي و مدعي مالكيت هستند .
اقدام پنجم، برگرداندن فرم تكميل شده اظهارنامه، توسط مالك به اداره ثبت است كه بايد ظرف مدت دو ماه از تاريخ نشر اولين آگهي تصرفاتي به ضميمه مدارك مالكيت به اداره ثبت داده شود. اين عمل تقاضا و درخواست ثبت، ملك نام دارد . اقدام ششم، انتشار آگهي نوبتي است.(طبق ماده 11 قانون ثبت ) و يكي از بحث هاي قضائي است، بعد از توزيع فرمها توسط اداره ثبت، عدهاي از مالكين فرمها را به اداره ثبت، تحويل ميدهند و عدهاي، به دلايلي از قبيل فوت و يا عللي ديگر تحويل نميدهند، در اين صورت با ملاحظه دفتر توزيع اظهارنامه، معلوم ميشود كه نسبت به ملكي درخواست ثبت ،شده است يا خير، و فرم درخواست توزيع شده به چه كسي داده شده است و متصرف مالكانه اوليه، چه كسي بوده است و اينكه درخواست خود را برگردانده و تقاضاي ثبت نموده يا نه .
در خصوص املاكي كه قبلاً فرم اظهارنامه به متصرفين تحويل شده ولي تا به حال آن را برنگرداندهاند و نيز مواردي ديده شده كه به عللي فرم جديد اظهار نامه بدون توجه به دفتر توزيع اظهار نامه به فرد ديگري، داده شده و در اين حالات، دادگستري و قضات گرفتار ميشوند، كه با توجه به دفتر توزيع اظهار نامه، ميتوانند اين مشكل را حل نمايند و معلوم نمايند اين تصرف مالكانه از قبل بوده يا فرم جديد به فرد تحويل داده شده است. تا از تضييع حق جلوگيري نمايند .
طبق ماده 11 قانون ثبت، پيش بيني شده كه اداره ثبت، موظف است اسامي كساني كه درخواست ثبت، كردهاند و مشخصات ملكي كه نسبت به آن درخواست ثبت شده، را در دو نوبت به فاصله 30 روز يعني در اول و آخر ماه در روزنامه كثيرالانتشار محل وقوع ملك آگهي بكنند كه آگهي نوبتي، گفته ميشود .
سابق، يك نسخه در روزنامه رسمي هم منتشر ميشد ولي با مقرراتي كه بعداً به تصويب رسيد نوبت اول در روزنامه رسمي منتشر نميشود . در اين آگهي تذكر ميدهند هر كس نسبت به ملكي كه درخواست ثبت شده (اعتراض به اصل درخواست) اعتراضي دارد و حقي براي خود قايل است ظرف 3 ماه از تاريخ نشر اولين آگهي نوبتي، اعتراض خود را به اداره ثبت، تحويل دهد. بنابراين آگهي نوبتي از نظر قضائي مبدأ شروع مهلت اعتراض به ثبت محسوب ميشود و يكي از اوراق مهم، در اعتراض به ثبت، براي قضات همين آگهي نوبتي است. بعضي آگهيهاي نوبتي از پروندههاي ثبتي مفقوده شده لذا دستور داده شده كه در اداره ثبت دو چيز را بايگاني نمايند. يكي آگهيهاي نوبتي هر سال و آگهيهاي مربوط به تحديد حدود كه در جلدهايي بايگاني بشود قضات در مواردي كه لازم است در خصوص اعتراض به ثبت و تعيين اينكه در مهلت مقرر به ثبت اعتراض شده يا خارج از مهلت، حتماً از اداره ثبت مربوطه جلد مربوط به آگهي همان سال را مطالبه و ملاحظه نمايند. مورد ديگر نقشههاي ثبتي است به لحاظ مفقود شدن نقشههاي ثبتي از پروندههاي ثبتي در ادارات ثبت نسخههاي كپي برداشته شده و نگهداري ميشود در موقع تحديد حدود، كروكي تهيه شده در پروندههاي اعتراض به ثبت يا دعاوي ثبتي از ديگر اسناد و اوراق مهم براي مراجع قضائي است. از روي كروكيها، نقشه برداري شده و در ادارات ثبت سراسر كشور محفوظ است و امكان دستيابي به آنها وجود دارد .
اقدام هفتم، آگهي تحديد حدود است (ماده 14، 15 قانون ثبت.)
در آگهي تحديد حدود، مأمورين ثبت، روزي را كه براي تحديد حدود، مراجعه مينمايند تعيين ميكنند و در روز معينه نسبت به تحديد حدود و نقشه برداري اقدام ميكنند. لذا آگهي تحديد حدود صرفاً براي تعيين روز مراجعه است . اقدام هشتم، عمليات تحديد حدود است .
مأمورين ثبت، پس از تعيين روز مراجعه، به محل ملكي كه درخواست ثبت شده، رفته و در محل نقشه برداري كرده، مساحت و حدود ملك را مشخص ميكنند. همچنين حقوق ارتفاقي ملك، را در مجاورين يا املاك ديگر يا حقوق، املاك ديگر را در اين ملك تعيين و صورتمجلس مينمايند. نقشه بردار كروكي از ملكي كه درخواست ثبت شده، تهيه ميكند كه همان نقشه ثبتي است و پيرو آن صورت مجلس تهيه ميشود كه براي مراجع قضائي اهميت دارد، و صورت مجلس تحديد حدود گفته ميشود .
هر كس نسبت به عمليات تحديد حدود و حقوق ارتفاقي ملكي كه درخواست ثبت شده،اعتراض داشته باشد ميتواند ظرف يك ماه از تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود اعتراض كند. پس تاريخ تنظيم صورت مجلس تحديد حدود، تاريخ مبدأ اعتراض به حدود و حقوق ارتفاقي ملك است .عمليات تحديد حدود آخرين اقدام ثبت ملك است، وقتي اداره ثبت اين اقدام را انجام داد پيش نويس سند مالكيت را تهيه كرده و در پرونده ضبط ميكند تا مهلت هاي اعتراض منقضي شود زماني كه مهلت هاي اعتراض (سه ماه مذكور در ماده 11 و يك ماه در صورت مجلس تحديد حدود) منقضي شد. آن وقت ملك در دفتر املاك طبق ماده 21 ثبت ميشود و سند مالكيت به مالك داده ميشود .
اگر اين اقدامات هشتگانه دقيقاً انجام شد آن وقت ميگوييم ملك طبق قانون به ثبت رسيده است و هرگاه هر كدام از اين موارد عمل نشده بود ميگوييم ملك طبق قانون به ثبت نرسيده است .
در مورد اول قاضي حق مداخله ندارد چون طبق قانون به ثبت رسيده است اگر در مورد هر كدام از اينها طبق قانون عمل نشده بود آن وقت قاضي ميتواند ثبت ملك را ابطال كند، چرا كه عمليات ثبتي، طبق قانون انجام نشده است. سئوال – در بعضي از استعلامها كه از ثبت ميشود، پاسخ داده ميشود كه آگهي تحديد حدود شده است، اما تحديد حدود به عمل نيامده است. علت چيست ؟
جواب – مأمورين پس از آگهي تحديد حدود (ماده 14 قانون ثبت و تبصره ذيل ماده 20 قانون ثبت) به محل مراجعه ميكنند. اگر مالك يا مالكين براي تحديد حدود، حاضر باشند عمليات تحديد حدود، انجام ميشود. اگر مالك بود، مجاور نبود، يا مجاور بود، مالك نبود، باز هم عمليات تحديد حدود، صورت ميگيرد .
اما اگر هيچ كدام از اين افراد حضور نداشتند، مأمورين بايد صورت مجلس بكنند و هيچ اقدامي نكنند وقتي كه دفعه اول مراجعه شد و حضور نداشتند براي بار دوم آگهي ميكنند و دفعه دوم هم كه در وقت معينه به محل مراجعه كردند و هيچ كدام حضور نداشتند عمليات انجام نميشود و اداره ثبت اقدامي راجع به تحديد حدود، نميكند و پرونده بايگاني ميشود، تا مالك مراجعه نمايد، هر زمان مالك مراجعه نمود، به طور اختصاصي، و با دريافت هزينه، اقدامات تحديد حدود، انجام ميشود.
ماده 22 قانون ثبت مي گويد‹‹ همين كه ملكي طبق قانون دردفتر املاك به ثبت رسيده دولت فقط كسي را كه ملك به اسم او به ثبت رسيده يا كسي كه ملك مزبور به او منتقل گرديده و اين انتقال نيز در دفتر املاك به ثبت رسيده يا اينكه ملك مزبور از مالك رسمي رسماً به او رسيده باشد مالك خواهد شناخت.البته اگر ملك طبق قانون به ثبت برسد داراي آثارمقرر در اين ماده است .
منظور از طبق، قانون به ثبت رسيدن ملك يعني چه؟
منظور رعايت كدام قانون است اين همان مطلبي است كه قضات محترم بايد به آن توجه فرمايند : طبق ماده 21 قانون ثبت ‹‹ پس از اتمام عمليات مقدماتي ثبت ملك دردفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت مطابق ثبت دفتر املاك داده ميشود›› با توجه به ماده مذكور اگر هر يك از عمليات مقدماتي ثبت كه در جلسه قبل توضيح داده شده انجام نشود ملك طبق قانون به ثبت نرسيده و ثبت شده تلقي نمي شود.
گفته شد كه ثبت اوليه ملك قابل ابطال نيست ولي ثبت سند قابل ابطال است كه در اين مورد بحث كافي شد از نظر قضائي و ثبتي عمليات ثبت ملك يا ثبت املاك از تقاضا ثبت ملك شروع و با انجام كليه عمليات ثبت ملك كه ما اصطلاحاً آن را عمليات مقدماتي ثبت ملك ميگوئيم و صدور سند مالكيت بنام مالك خاتمه ميبايد.
وقتي كه عمليات مقدماتي ثبت ملك يا به عبارت ديگر تشريفات قانوني ثبت ملك خاتمه پيدا كرد يعني همان تشريفات كه در هشت بند جلسه قبل مورد بحث مفصل قرار گرفت، ميگويئم ملك ثبت شده است و وقتي كه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد ديگر موضوع بحث ملك خاتمه يافته است. اين قسمت از عمليات را نميشود باطل كرد. مشروط بر اينكه طبق قانون عمليات انجام و ملك در دفتر املاك ثبت شده باشد.لازم به توضيح است كه ثبت ملك در دفتر املاك منحصر به موارد مذكور نيست چون خيلي از املاك طبق ماده 22 از قانون ثبت در دفتر املاك ثبت ميشود بدون انجام تشريفات ثبت ملك هر وقتي كه شما معاملهاي نسبت به ملك ثبت شده انجام ميدهيد يا وقتى كه ملك ثبت شدهاي را تفكيك يا افراز ميكنيد يا در مواردي كه كسي فوت ميكند و ملك ثبت شده او قهراً به ورثه منتقل ميشود، هر قطعه از آن ملك پلاك فرعي گرفته و طبق ماده 22 قانون ثبت در دفتر املاك ثبت و به نام مالك سند مالكيت صادر شده اين اسناد مالكيت در مواردي قابل ابطال است و از موارد ثبت اوليه ملك محسوب نميشود. اينها مشمول مواد 21 و 22 ق. ث نيست.
ماده 24 قانون ثبت در رابط با ثبت اوليه ملك است . يعني ملكي كه هنوز به نام كسي در دفتر املاك به ثبت نرسيده است و شخصي مدعي مي شود مالك اين ملك است و درخواست ثبت آن را بنام خود مي كند و تشريفات و عمليات مقدماتي ثبت ملك به عمل ميآيد و ملك مزبور طبق ماده 21 ق. ث در دفتر املاك ثبت و سند مالكيت بنام متقاضي صادر مي گردد. به عنوان مثال قريه ونك به عنوان يك ده سالها پيش با پلاك 70 بنام مستوفي الممالك به ثبت رسيده است. اين ملك بعنوان يك قريه يك ده ثبت شده است و اين ده فعلاً شايد به دهها هزار يا صدها هزار قطعه تقسيم افراز و تفكيك شده است. تشريفات ثبت ملك (همان 8 مورد) پس از درخواست ثبت نسبت به ملك مزبور انجام و با پلاك 70 در دفتر املاك به نام مستوفي الممالك به ثبت رسيده اين ثبت اوليه ملك است ولي بعداً اين ملك به قطعات تقسيم شده و براي هر قطعه پلاك فرعي تعيين و بنام مالكش در دفتر املاك ثبت شده و سند مالكيت براي آن صادر شده ،ثبت اين قطعات ثبت اوليه ملك محسوب نميشود.
چون ملك ثبت شده اين است كه به قطعات تقسيم و براي آن سند مالكيت صادر شده .ماده 24 قانون ثبت شامل ثبت اين موارد نيست.
مطلب ديگر اين است كه مادام كه ملك بنام كسى به عنوان مالكيت به ثبت نرسيده است، مالكيت او نسبت به ملك مزبور رسماً پذيرفته نيست. احتمالاً شرعاً مالك است و خودش را مالك مىداند ولى رسماً دولت او را مالك نمىشناسد و مادامي كه ملك طبق قانون در دفتر املاك به نامش ثبت نشده است، مدعي مالكيت محسوب مي گردد ولي از لحاظ رسمي و دولتي (ماده 22 ق. ث). وقتي كه ملك با آن تشريفات بنام كسي در دفتر املاك ثبت شد، ميگوئيم كه ملك ثبت شده محسوب است و داراي آثار حقوقي كه در ماده 22 و 24 قانون ثبت آمده است خواهد بود به شرطي كه ملك طبق قانون به ثبت رسيده باشد اگر فرد ديگري بگويد اين ملك مال من بوده و ديگري آمده به نام خود به ثبت رسانده بايد به او پاسخ دهيم كه اعتراضت پذيرفته نيست چون در مهلت مراجعه نكردي و براي رعايت اعتبار ثبت ملك و سند مالكيت صادره ثبت اوليه ملك را باطل نمىكنيم. البته راههاي ديگر قانوني براي جبران خسارات زيان ديده و براي مجازات كسي كه خلاف قانون عمل كرده وجود دارد و آن بحث ديگري است.
گاهي وقات پيش مىآيد كه كسي ملك من را با وكالت به ديگرى فروخته است، ولى وكيل نبوده يا از وكالت عزل شده اگر اين اقدام او را تنفيذ نكنم و درخواست ابطال آن را بنماييم سند فروش و در نتيجه سند مالكيت صادره را ميشود باطل كرد چون اين ابطال ثبت سند است به ثبت اوليه ملك در اين مورد سند باطل مىشود نه ثبت ملك .قضات محترم گاهي اوقات ثبت ملك سند را باطل ميكند بلحاظ اينكه مالكيت فرد مشروع نيست. اينجا اين بحث را داشتيم كه در اين قبيل مورد نبايد ثبت ملك باطل شود بلكه نام مالك ملك عوض مىشود چون ايرادي در ثبت ملك نيست بلكه ايراد در مالكيت مالك است نه ملك اگر ثبت ملك را باطل كنيم چون ابطال ثبت ملك يعنى اين كه اداره ثبت بايد مجدداً تشريفات ثبت ملك را انجام بدهد. و اين صحيح نيست، حتي در نقل و انتقالات بعدي هم اگر اشكالي باشد شما ثبت سند را باطل ميكنيد نه ثبت ملك را.
همانطور كه ميدانيد تغيير نام مالك در دفتر املاك و سند مالكيت مطابق ماده 22 ق. ث فقط در دو مورد پيش بيني شده است 1- كسي كه با سند رسمي از كسي كه ملك بنامش به ثبت رسيده است ملك را خريداري كرده است. 2- شخص يا اشخاصي كه ملك از كسي كه بنام او به ثبت رسيده به ارث آنها رسيده باشد در صورتى كه بر حسب ضرورت تغيير پيدا كرد. يعنى ممكن است بعداً به موجب قوانين ديگر بر حسب ضرورت درموارد ديگري هم جز موارد ذكر شده در ماده 22 قانون ثبت نام مالك در دفتر املاك و سند مالكيت تغيير ميكند. به حكم قانون نام او در دفتر املاك و سند مالكيت بنام ديگري مي رساند مثلاً در مواردي به حكم قانون بدون اراده و دخالت كسي كه طبق ماده 22 قانون ثبت مالك شناخته شده است .مثل موارد مقرر در ماده 12 قانون زمين شهري يا موضوع ماده 56 قانون حفاظت از جنگلها يا قانون مربوط به ابطال اسناد اراضى موات يا در مورد ابطال اسناد املاك موقوفه با تاييد و تصويب كميسيونهايي پيشبينى شده در قانون مربوطه در اين موارد نام مالك تغيير پيدا ميكند نه ثبت ملك ما مىگوئيم اين مرتع است و بنابراين چون مرتع است نمىتواند مالك خصوصى داشته باشد متعلق دولت است بحث ديگر آن است كه طبق قوانين موجود چه مالي را به عنوان ملك به ثبت مىرسانيم؟ به عبارت ديگر اداره ثبت چه چيزى را به عنوان ملك با رعايت تشريفات ثبت مي رساند؟آنچه فعلاً طبق قوانين به عنوان ملك به ثبت مي رسد فقط زمين است و بناى روى زمين. بعضى عنوان كه مىكنند اعيان به ثبت مىرسد كه درست نيست. اعيان كلمه عام است ما از اعيانات فقط بنا را به ثبت مىرسانيم. اعيانات ديگرى كه متصل به زمين و روى زمين است مستقلاً به ثبت نمىرسد. پس آنچه كه به ثبت مىرسد زمين و بناى روى زمين است. در بحث قانون اصلاح ماده 147 قانون ثبت بعضىها گفتهاند كه هر چه روى زمين است آن را با استناد ماده 147 اصلاحي به ثبت مىرسانيم كه اينطور نيست و آنجا هم بايد بنا باشد نه اعيان ديگر پس زمين و بناى روى زمين به عنوان ثبتى پلاك مىگيرد و ثبت مىشود. همچنين مورد ديگر كه ثبت مىشود قنات است كه به عنوان ملك به ثبت مىرسد و سند مالكيت به آن مىدهند و قنات هم پلاك ثبتى دارد و نيز چشمه سار. البته بعد از تصويب قانون توزيع عادلانه آب، موضوع ثبت چشمهسار نيز منتفي است. يعنى ديگر جزء منابع ملى بوده و بنام شخص به ثبت نمىرسد. البته ثبت قنات هم فعلاً خيلى متداول نيست ولى اگر كسى با رعايت تشريفات قانوني براي ثبت قنات اقدام كند، مىتواند قنات را به عنوان ملك بنام خود به ثبت برساند هر گاه اداره ثبت با رعايت تشريفات مقدماتي ثبت ملك تحت عنوان يك قطعه زمين بنام مالك سند مالكيت صادر مىكند، دلالت بر اين دارد كه موقع ثبت ملك مزبور هيچ اعياني روي ملك مزبور نبوده است فقط يك قطعه زمين بوده است اگر زمين داير نباشد موقعى كه به ثبت مىرسانند به عنوان يك قطعه زمين به ثبت مي رسد. ولي گاهي اوقات در سند مالكيت يك قطعه زمين باير نوشته مىشود كه كم اتفاق مىافتد. هر گاه در زمان ثبت اوليه بر روى زمين درحدود حد نصاب لازم درخت فرض شده باشد زمين تحت عنوان باغ به ثبت مىرسد اگر بر روي زمين خانه ساخته شده باشد مىشود يك باب خانه كه در اين حالت نيز زمين به ثبت مىرسد ولى تحت عنوان اعيانى كه بر روي آن بوده و يك باب خانه ثبت مىشود. يا مثلاً آب انبار، انبار، گاراژ، آپارتمان، زمين كشاورزى، باغ چاى،شاليزار باشد زمين به تبع اعيان به شرح مذكور به ثبت مي رسد.
در مواردي كه زمين در موقع ثبت به عنوان زمين به ثبت برسد، اگر بعداً به علت احداث اعياني تغيير وضعيت داد مالك بايد به اداره ثبت مراجعه و تقاضاي ثبت وضع موجود را در دفترچه مالكيت ودفتر املاك درخواست نمايد و به درخواست مالك محل مورد بازرسي قرار ميگيرد و وضع فعلي ملك در توضيحات سند مالكيت نوشته و منعكس ميگردد كه فعلاً آپارتمان يا خانه يا زمين كشاورزي است.
در صورتي بنا به عنوان اعياني بنام مالك آن به ثبت ميرسد كه آن بنا متعلق به غير از مالك زمين باشد و مشروط بر اينكه بنا با اجازه مالك زمين احداث شده باشد بنا جداگانه بعنوان اعيان به ثبت نمي رسد و زمين تحت عنوان اعيان روي آن بنام مالك زمين به ثبت مي رسد .و اگر بنا روي زمين و متعلق به مالك زمين باشد بعنوان خانه يا تحت عنوان ديگر.لذا ما موقعي بنا را جداگانه به نام مالكش به ثبت ميرسانيم كه مالكش غير از مالك زمين باشد و دوم اينكه با اجازه مالك زمين اين بنا ساخته شده باشد و الا نمىتوانيم سند صادر كنيم چون اگر بدون اجازه مالك ساخته شده باشد غصبي است خلع يد و قلع بنا حسب مورد حكم قانوني و شرعي آن خواهد بود. و در مواردي كه زمين تحت عنوان عرصه به ثبت مي رسد و سند مالكيت تحت عنوان يك قطعه عرصه صادر مي گردد . دلالت بر اين دارد كه موقع به ثبت رساندن، اعياني بر روي آن بوده است.اعم از بنا يا درخت يا حق ريشه يا اعيانات ديگر كه اعيان مزبور متعلق به مالك زمين نبوده ولي با اجازه او احداث شده است .
عليهذا هر گاه ما سند مالكيتي با عنوان عرصه ديديم، دلالت بر اين دارد كه موقع ثبت ملك بر روى اين زمين اعيانى بوده است كه متعلق به غير مالك بوده است. يعنى ما را راهنمائى مىكند كه ببينيم چه كسى صاحب حق بر روى زمين است بحث ديگر اين است كه حال چه چيزهائي را نميتوان به عنوان ملك ثبت نمود: زمين موات : طبق قانون ثبت و آئين نامه قانون ثبت زمين موات قابل ثبت رساندن نيست. جنگلها بنام مالك خاص قابل ثبت نيست ولي جزء انفال است ولي بنام دولت ثبت و سند صادر مىشود. در مورد حق ريشه كه قبلاًحق اولويت با گاوبندى اصطلاحاتي نظير اينها كه رعايا يا كشاورزان بر روي زمين حقى دارند آنها هم قابل ثبت به نام صاحبان حق نيست. مرتع هم طبق قانون حفاظت از جنگلها (ماده 56) نمىتواند مالك خاص داشته باشد. هر جا مرتع است متعلق به دولت است دولت يا ادارات دولتي حسب مورد سند مالكيت صادر ميشود. در سابق دهاتي كه به ثبت مىرسيد در حريم آن مراتعى بود در مورد اين قبيل مراتع اختلاف نظر است و آن اينكه آيا اين قبيل مراتع مىتواند مالك خاص داشته باشد يا خير؟ شوارع و خيابانها طبق قانون ثبت قابل به ثبت رسانيدن بنام كسى نيست . در مورد زمين موات قبلاً بنام كسى به ثبت نمىرسيد اما حالا بموجب قوانين مصوبه بنام دولت به ثبت مىرسد. در مورد جنگلها و يا مراتع قوانين تغييراتى كرده است. نسبت به اموال دولتى هم وضع مشخص است كه دولت بايد طبق ضوابط نسبت به درخواست ثبت عمل بكند و عمل هم مىكند همانطوركه گفته شد يكي از آثار مهم ثبت ملك موضوع بحث مواد ماده 22 و 24 قانون ثبت است كه مشروحاً به آن اشاره شد يكى ديگر از آثار مهم ثبت ملك اين است كه به محض اينكه ملك طبق قانون در دفتر املاك ثبت شد طبق ماده 46 از قانون ثبت كليه عقود و معاملات نسبت به عين يا منافع آن بايستي با تنظيم سند رسمي انجام شود و چنانچه به اين الزام عمل نشود با سند عادي معامله انجام شود چنين سندي طبق نص صريح ماده 48 قانون ثبت در هيچ يك از ادارات و محاكم پذيرفته نخواهد شد اين خود يك بحث قضايي و حقوقي است كه بين حقوقدانان و قضات در اين مورد اختلاف نظر هم وجود دارد . در مورد اين اختلاف نظر بايد عرض كنم وقتى قانون مىگويد كه بايد معامله ملك با سند رسمى باشد اين امر هم به نفع مردم است و هم به نفع دولت و هم به نفع جامعه و مرجعي نگفته كه اين مواد قانون خلاف شرع است و تا كنون هم فسخ و نسخ نگرديده چرا ما نبايد به آن عمل كنيم بخصوص كه مشكلات هم براى مردم كم مىشود. بعد از پيروزى انقلاب در اثر همين اسناد عادى كه در رابطه با معاملات املاك ثبت شده انجام شد يك عده هستىشان را از دست دادند. اشخاصي كه احتمالاً اموالشان بازداشت يا مصادره شده بود املاك را با سند عادى فروختند و رفتند و خريدار بيچاره را بلاتكليف گذاشتند . و در نتيجه مشكلاتي براي مردم و مراجع قضايي را ايجاد شد متأسفانه اين اقدامات متداول است . لذا آيا بهتر نيست كه به دستور صريح مواد 46,47,48 قانون ثبت عمل كنيم كه متأسفانه عمل نمىشود.تذكر ديگر در رابطه با مواد 70,73 ق.ث است در اين مواد نكات حساسي وجود دارد كه توجه و دقت به آن براي همكاران محترم ضروري است كه در بحث ثبت اسناد و آثار ثبت سند به آن اشاره خواهد شد در اينجا بحث اين است كه هدف ما از ثبت سند چيست و چرا سند را ثبت ميكنيم و اگر ثبت كرديم چه آثاري بر آن مترتب خواهد شد و از نظر قاضي چه فرق است بين سند عادي و سند رسمي ؟ بحث ديگر اينكه سند رسمي چه سندي است و براي اينكه سندي رسمي تلقي شود چه ضوابطي در ثبت آن بايد رعايت شود ديگر اينكه آيا صرف ثبت شدن سند دلالت بر رسمي شدن آن دارد ؟ بحث ديگر اين است كه خط قرمز سند رسمي تا كجاست ؟ منظور اين است كه قاضي تا چه حدودي مي تواند در رسيدگي نسبت به سند رسمي جلو برود ؟ در مورد ثبت ملك و اينكه چگونه و طبق چه ضوابطي بايد به ثبت برسد تا بگوييم طبق قانون به ثبت رسيده است بحث داشتيم و گفتيم اگر ملك طبق قانون به ثبت رسيد با توجه به ماده 34 و مواد 21 و 22 از قانون سمت ديگر نميشود متعرض ثبت اوليه ملك شد همين بحث را در رابطه با ثبت سند داريم بحث ما اين است كه سند را چگونه به ثبت برسانيم تا رسمي تلقي شود و داراي آثار سند ثبت شده باشد چون مي دانيم اگر رعايت ضوابط مقرر قانوني در ثبت سند نشود آن سند اگر چه ثبت شده باشد ولي قانوناً رسمي تلقي نمي شود چون هر ثبتى سند را رسمى نمىكند. ممكن است سند در دفتر اسناد رسمى يا دفتر ازدواج و طلاق هم به ثبت رسيده باشد ولي رسمى تلقى نشود. بنابراين هر سندى كه ثبت شد و رسمى تلقي نشد ديگر داراى آثار مذكور در مواد 70،72،73 قانون ثبت نيز نخواهد بود . براى اين كه سند رسمى تلقى بشود طبق ماده 1287 ق.م رعايت تحقق شرايطي در ثبت سند لازم است . براى اينكه سند رسمى تلقي بشود اگر بعضى شرايط مقرر قانوني در ثبت سند رعايت نشود . مثلاً اگر نسبت به اجراي چنين سندي اجرائيه صادر شده باشد بايد باطل شود . براى اينكه سند مزبور رسمى و لازم الاجرا نبوده است و در مواردي بايد توقيف عمليات اجرايي نيز صادر شود ضمناً چنين سندي داراي آثار مقرر در مواد 70 و 72 و 73 قانون ثبت نخواهد بود . طبق ماده 1287 قانون مدني آنچه در اين رابطه بايد بحث شود اين است كه براي اينكه سندي قانوناً رسمي تلقي شود چه ضوابطي در ثبت آن بايد رعايت شود ؟ براي اينكه سندي رسمي تلقي شود ضوابطي بايستي در ثبت آن رعايت شود اولين شرط اين است كه سند فني و يا به عبارت ديگر توسط مأمور دولت ثبت شود . البته مابين مأمور دولت و مستخدم دولت تفاوت است ثبت كننده بايد مأمور دولت باشد يا بعبارت ديگر مجاز در قسمت سند باشد خواه مستخدم دولت باشد يا نباشد شرط دوم اين است كه صلاحيت ثبت سند را داشته باشد و در حدود صلاحيت خود عمل بكند ( اعم از صلاحيت ذاتي و صلاحيت محلي ) .
در مورد صلاحيت ذاتى بحثى نيست فرضاً اگر سردفتر اسناد رسمى واقعه ازدواج را ثبت كند اين سند رسمى تلقي نمي شود ، چون سردفتر اسناد رسمي برخلاف صلاحيت ذاتى خود عمل كرده است ، يا اگر سردفتر ازدواج آمد و معامله خانه را ثبت كرد اين سند نيز رسمى نيست . براى اين كه سردفتر خلاف صلاحيت ذاتىاش عمل كرده است. درمورد صلاحيت محلي هم همينطور است ، گاهى اوقات در مورد صلاحيت محلي به خصوص در مورد ثبت وقايع ازدواج و طلاق متأسفانه ديده شده است كه سردفتر ازدواج يا طلاق دفتر ثبت وقايع را از شهرى كه براى تنظيم سند مأموريت دارند خارج مىكند و براى تنظيم سند شهر ديگرمي برد ، مثلاً از يك ده دفتر را مىآورند در شهر و سند ازدواج يا طلاق را ثبت مىكنند و در اين قبيل موارد چون سردفتر برخلاف صلاحيت محلىاش عمل كرده است اين سند ، سند لازم الاجرا و رسمى تلقي نمي شود . سردفتر اسناد رسمي حق ندارد بدون كسب مجوز دفتر خود را از اتاقش خارج بكند و معمولاً هم اينكار را انجام نمىدهند و بعضاً هم اگر چنين كنند از لحاظ انتظامي قابل تعقيب خواهند بود . سردفتر اسناد رسمي حق ندارد دفتر خود را از محل دفتر خانه خارج كند و در خارج از محل دفتر خانه سند ثبت نمايد مگر با اجازه دادستان يا مقامات ديگري كه درقانون مقرر گرديده است . اگر سردفتر اسناد رسمي خارج از حوزه ايكه طبق ابلاغ صادره مجاز به ثبت سند است ، سند ثبت نمايد چون خلاف صلاحيت محلي عمل كرده سند مذكور رسمي تلقي نمي شود .
پس يكى ديگر از شرايطي كه براي رسميت سند لازم است اين است كه تنظيم كننده سند رعايت حدود صلاحيت اعم از ذاتي و محلي را در تنظيم سند بنمايد شرط سوم اين كه تحقيقااش لازم است اين است كه سند بر طبق مقررات قانون ثبت شده باشد در مورد قانون هم بحث اين است كه ما در تنظيم سند يك مقررات و ضوابط عام داريم كه تنظيم كننده سند بايد رعايت كند و يك ضوابط و مقررات خاصي كه در تنظيم بعضي از اسناد تنظيم كننده سند بايد رعايت كند تا سند رسمي تلقي شود ، مثلاً در ماده 2 نظامنامه ماده 2 قانون ازدواج مصوب آبان 1310 مي گويد سند ازدواج يا طلاق براي اينكه سند رسمي محسوب شود لازم است علاوه بر ساير شرايط مقرر ذيل آن مجموعاً داراي لااقل 6 امضاء باشد يعني اگر ذيل سند داراي 5 امضاء به جاي 6 امضاء بود اين سند رسمي تلقي نميشود . وقتي سند رسمي نبود آثار سند رسمي را هم ندارد . مثلاً اگر باستناد چنين سندي اجرائيه صادر شود ، قابل ابطال است . چون طبق قانون اين سند رسمى محسوب نمي گردد . اگر سردفترى در تنظيم سند ازدواج يا طلاق طبق آيين نامه مذكور عمل ميكند سند تنظيمي رسمي لازم نيست و در نتيجه ممكن است حقوق افراد از اين لحاظ تضييع شود و اگر قاضى نسبت به اين موضوع توجه نكند و به تصور اينكه چون سند حسب مورد در دفتر ازدواج يا طلاق ثبت شده است لذا رسمي است اين چنين برداشتي مشكل ايجاد خواهد كرد اين است كه عرض كردم قضات محترم بايستي مقررات ثبت سند را بدانند تا متوجه شوند كه مقررات قانوني ثبت سند در به ثبت رساندن آن رعايت شده است يا نه همانطور كه بايد مقررات ثبت ملك را بدانيم تا بتوانيم بگوئيم در ملكي كه ثبت شده است مقررات قانوني ثبت ملك دقيقاً رعايت شده است يا نه و ملك طبق قانون ثبت شده است ويا چون مقررات ثبت ملك رعايت نشده لذا ملك ثبت شده تلقي نمي شود و در نتيجه داراي آثار قانوني ملك ثبت شده نيست .
بنابراين اگر دليلى كه مدعي براى اثبات دعوا دارد دليلى باشد كه مدعي عليه نتواند منكرش بشود و اگر منكربشود قابل استماع و پذيرش نباشد نتيجه اينكه اصل صحت ادعاست مگر اين كه مدعى عليه ثابت بكند ادعا درست نيست . در مقابل سند رسمى انكار و ترديد پذيرفته نيست مگر اثبات جعليت كه آنهم ادعائي است كه مدعي عليه بايد آن را ثابت بكند.
طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 1292 قانون مدني انكار در مقابل سند رسمي مسموع نيست . علاوه بر اين درماده 70 قانون ثبت مقرر داشته مأمورين قضايي يا اداري كه از راه حقوقي يا جزائي انكار فوق را مورد رسيدگي قرار داده يا به نحوي از انحاء مندرجات سند رسمي را معتبر ندانند شش ماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد و طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورين دولت كه از اعتبار دادن باسناد ثبت شده استنكاف نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب ميشوند و در صورتي كه اين تقصير قضات يا مأمورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت بصاحبان اسناد رسمي متوجه شود محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارات وارده نيز محكوم خواهد نمود .
ماده 70 ق.ث سه قسمت دارد. قسمت اول در رابطه با محتويات سند رسمي است كه مي گويد سندى كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمى است و تمام محتويات و امضاءهاى مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اين كه اثبات جعليت آن سند ثابت شود.عليهذا نسبت به محتويات سند انكار پذيرفته نيست مگر اثبات جعليت.
قسمت دوم در رابطه با مندرجات سند رسمى است كه مي گويد انكار مندرجات اسناد رسمى راجع به اخذ تمام يا قسمتى از وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال مسموع نيست عليهذا نسبت به مندرجات سند هم انكار پذيرفته نيست. قسمت سوم هم مىگويد مأمورين قضائى يا ادارى كه از راه حقوقى يا جزائى انكار فوق را مورد رسيدگى قرار داده يا به نحوى از انحاء مندرجات سند رسمى را در خصوص رسيد وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال معتبر ندانند، به 6 ماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهند شد. اين براي قاضى خيلى مهم است كه بداند اگر براي سند رسمي اعتبار قائل نشود و يا انكار نسبت به آن را مورد رسيدگى قرار دهد يا به آن توجه بكند مورد تعقيب قرار ميگيرد.
و همچنين در ماده 73 ق.ث مىگويد: «قضات و مأمورين ديگر دولتى كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف نمايند در محكمه انتظامى يا ادارى تعقيب مىشوند و در صورتى كه اين تقصير قضات يا مأمورين بدون جهت قانونى باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمى متوجه شود، محكمه انتظامى يا ادارى، علاوه بر مجازات ادارى آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهند نمود».
پس بايد ديد تا كجا مىشود وارد سند رسمى شد. آيا نبايد طرف سند رسمى رفت و به آن رسيدگي كرد و بعبارت ديگر هرجا سند رسمى ارائه شد قاضي نميتواند نسبت به آن رسيدگي كند؟ پاسخ اين است كه قاضى مىتواند به سند رسمى رسيدگى كند، اما يك مرزى دارد. قانون مي گويد در مقابل سند رسمي انكار و ترديد مسموع نيست و نبايد به انكار توجه و رسيدگى نمود و نبايد سند رسمي را معتبر ندانست ولي اين امر دلالت بر اين ندارد كه هيچ ادعائي در مقابل سند رسمي پذيرفته نيست.
بحث ديگري كه در اينجا اين است كه هر سند رسمي در اينجا مورد بحث ما نيست. چون بحث ما حقوق ثبت است عليهذا سندي كه در اينجا مورد بحث ما است اسناد رسمى است كه در رابطه با قانون ثبت است.يعني اسنادي كه در دفاتر اسناد رسمى و ازدواج و طلاق و دفاتر ادارات ثبت املاك و دفاتر ثبت شركتها از لحاظ ثبت اسناد ثبت شده است. ماده 5 طرح اصلاحى آئين نامه ثبت شركتها مصوب 1340 مىگويد: ادارات ثبت شركتها به قائم مقامى دفاتر اسناد رسمى شركت نامه را ثبت مىكنند. وقتى كه مىگوئيم ثبت شركت نامه الزامى است يا وقتى در مادة نظامنامه قانون تجارت مصوب سال 1311 ميگويد شركتهاى تجارتى بايد با شركت نامه رسمى تشكيل گردد و در آئين نامه آمده است شركت نامه براى اينكه رسمى بشود بايد در دفتر خانه رسمى ثبت بشود، شركت است .
در سال 1340 براى تسهيل كار ثبت شركت را با شركت نامه توأم كردند و مقرر شد ادارات ثبت شركتها وقتى كه شركت را ثبت مىكنند شركت نامه را هم به ثبت برساند به قائم مقامى دفاتر اسناد رسمى، يعنى اگر اين شركت نامه در دفاتر اسناد رسمى هم ثبت نشده باشد خود شركت كه به ثبت رسيده است شركت نامه را هم اداره ثبت همزمان به ثبت مىرساند، بنابراين شركت نامه رسمى است.
بنابراين اسنادي كه در دفاتر اسناد رسمي و دفاتر ازدواج و طلاق و دفاتر ادارات ثبت شركتها و دفاتر ثبت املاك به ثبت رسيده مورد نظر ما در اين بحث است .و اسناد مزبور شامل دو قسمت است :
1) محتويات 2) مندرجات. مي توان گفت محتويات، مربوط به فرم سند است كه تقريباً در هر سندى ثبت باشد. يعنى آن چيز مادى و تشكيل دهنده فرم سند است كه همه اسناد اين را دارد مانند تاريخ تنظيم سند، در كدام دفترخانه سند تنظيم شده منظور شماره دفتر خانه است موضوع سند چيست؟ بيع، وكالت، قرارداد يا وصيت است. امضاء طرفين تنظيم كننده سند و امضاي سردفتر تنظيم كننده سند و امضاى دفتريار اين موارد محتويات سند است و در هر سندى به تفاوت وجود دارد .
مندرجات سند دو قسمت است: 1) اقارير طرفين تنظيم كننده سند يعني آنچه كه طرفين اظهار مىكنند يا طرف تنظيم كننده عنوان مىكند و سردفتر در سند منعكس مىكند 2 ) اظهار نظر خود سردفتر است. سردفتر ممكن است مثلاً بنويسد كه ثمن معامله نقداً پرداخت شده. اين نظر خودش را مىنويسد هويت طرفين را احراز مىكند اين نظر خودش است كه در سند منعكس مي گردد و از جمله مندرجات است آنچه كه مربوط به مندرجات است همان اقرار طرفين به مطلبى است كه توسط سردفتر در سند درج شده است و آنچه كه مربوط به محتويات است آن چيزهايى است كه سر دفتر به عنوان مأمور دولت كه ناظر امر بوده در سند نوشته است مثل شماره، دفترخانه، تاريخ تنظيم سند و نام و مشخصات طرفين و امضا طرفين و سردفتر. ماده 70 ق . ث مندرجات و محتويات را جدا كرده است. قسمت اول ماده مزبور در رابطه با محتويات است و قسمت دوم ماده در رابطه با مندرجات و تبصرهاى هم ذيل اين ماده است كه من با توجه به ماده 1292 ق . م توضيح مىدهم. مطابق اين ماده از قانون ثبت آنچه مربوط به محتويات سند است، هيچكس نمىتواند منكر آن بشود و اگر منكر بشود مسموع نيست مگر اين كه مدعي جعليت آن شود و در اين قسمت اگر قاضى وارد رسيدگى به انكار شود، خودش قابل تعقيب است. رسيدگى به انكار نسبت به محتويات سند اينكه فردى بگويد كه من به اين دفتر خانه اصلاً نرفته و اين سند را امضا نكردهام قاضي اگر وارد رسيدگي به انكار بشود خود قاضى قابل تعقيب است. مدعي عليه فقط ميتواند بگويد سند جعل است و مدعي جعليت آن شود و قاضي مي تواند وارد رسيدگى به جعل شود.قاضى در مورد محتويات سند جز جعليت نبايد به ادعاي ديگري رسيدگي كنند و گرنه طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث قابل تعقيب است. و اما مندرجات سند اظهارات طرفين است كه سردفتر در سند منعكس مىكند، ديدههاى خود سر دفتر كه نظرش را در سند درج مينمايد. در مورد مندرجات نيز انكار مسموع نيست و مانند محتويات سند نبايد وارد رسيدگى به انكار شد. طرف نمىتواند منكر مندرجات سند بشود و اگر هم منكر شود قاضى نبايد به آن ترتيب اثر بدهد و وارد رسيدگى به انكار شود چون سند رسمى است ولي نسبت به مندرجات بر خلاف محتويات (غير از ادعاي جعل) قاضى مىتواند به ادعاي ديگر هم وارد رسيدگى شود. مثلاً مدعيعليه ميتواند بگويد به تعهد خود عمل كردهام يا بگويد سند از جهات قانوني از اعتبار افتاده است (قسمت اخير ماده 1292 ق. م ) يا طبق تبصره ذيل ماده 70 ق . ث اقرار كننده سند رسمي و يا سند متعهد رسمي مي تواند مدعي شود كه اقرار او درمقابل سند رسمي يا عادي يافته طلب يا چك بوده به آن تعهد عمل شده و يا آنچه چك فتخ طلب پرداخت شده. دعوا مقابل رسيدگي خواهد بود چون مندرجات سند اقارير طرفين است و طبق ماده 1280 ق .م اقرار كتبي در حكم اقرار شفاهي است اقرار كتبى همان آثار اقرار شفاهى را دارد گرچه طبق ماده 1277 ق . م انكار بعد از اقرار مسموع نيست. اما مقر مىتواند ادعا كند كه اقرار او فاسد يا مبتني بر اشتباه يا غلط بوده يا ثابت كند اقرارش باطل است و نافذ نيست.
و طبق ماده 1276 ق.م اگر كذب اقرار نزد حاكم ثابت شود آن اقرار اثري نخواهد داشت عليهذا همانطور كه عرض كردم چون مندرجات سند اقارير طرفين است علاوه بر ادعاي جعليت به ادعاي ديگر هم نسبت به آن قابل رسيدگي است پس خط قرمز ما در مورد محتويات سند اين است كه انكار مسموع نيست و جز به ادعاي جعل به ادعاي ديگر نمي شود وارد رسيدگى شد. ولي درمورد مندرجات سند اولاً، انكار مسموع نبوده و قابل رسيدگى نيست ولى علاوه بر ادعاي جعليت به ادعاي ديگر بشرح مذكور در قسمت اخير ماده 1292 از قانون مدني و تبصره ذيل ماده 70 قانون ثبت و ماده 1277 قانون مدني مي توان رسيدگي كرد بحث ما در اين جلسه راجع به آثار ثبت سند بود و در اين بحث گفتيم كه اولين اثر ثبت سند اين است كه سند رسميت مي يابد و سند رسمي مي شود البته گفتيم صرف ثبت سند موجب رسميت آن نخواهد شد چون همانطور كه در اول ماده 70 قانون ثبت مقرر داشته سندي كه مطابق قوانين به ثبت رسيده رسمي است همانطور در مورد ثبت املاك ماده 22 ق.ث مقرر داشته ‹‹ همين كه ملكي مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسيد…›› بنابراين اگر سند يا ملك طبق قانون به ثبت نرسد سند رسمي تلقي نمي شود و ملك ثبت شده محسوب نمي گردد. و بعبارت ديگر چنين سند و ملكي داراي آثار قانون سند رسمي و آثار قانوني ملك ثبت شده نخواهد بود در مورد ملك و ثبت و اينكه چگونه بايد ثبت شود تا طبق قانون ثبت شده باشددر بحث ثبت املاك مفصلاً بحث داشتيم و اما د رمورد سند بايد عرض كنم وقتي سند طبق قانون ثبت شده محسوب است كه در ثبت آن رعايت شرايط مقرر در ماده 1287قانون مدني شده باشد.و همانطو كه قبلاً به آن اشاره شد هرگاه هر يك از شرايط مقرر قانون در ثبت سند رعايت نشده باشد چنين سند رسمي تلقي نمي شود و داراي آثار سند رسمي نخواهد بود دومين اثر ثبت سند يا به عبارت ديگر مهمترين اثر سند رسمي البته به شرطي كه طبق قانون ثبت شده باشد طبق ماده 70 قانون ثبت و ماده 292 قانون مدني اين است كه در مقابل اسناد رسمي يا اسنادي كه اعتبار اسناد رسمي را دارند انكار و ترديد مسموع نيست و طرف ميتواند ادعاي جعليت كند كه در اين خصوص مفصلاً بحث شد علاوه بر اين طبق قسمت اخير ماده 70 قانون ثبت مأمورين قضايي يا اداري كه از راه حقوقي يا جزايي انكار نسبت سند رسمي را مورد رسيدگي قرار داده و يا به نحوي از انحاء مندرجات سند رسمي را در خصوص رسيد وجه يا مال يا تعهد به تأديه وجه يا تسليم مال معتبر ندانند به ششماه تا يكسال انفصال موقت محكوم خواهد شد مهمتر اينكه طبق ماده 73 قانون ثبت قضات و مأمورين ديگر دولتي كه از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنكاف نمايند در محكمه انتظامي يا اداري تعقيب مي شوند و در صورتي كه اين تقصير قضات يا مأمورين بدون جهت قانوني باشد و به همين جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمي متوجه شود محكمه انتظامي يا اداري علاوه بر مجازات اداري آنها را به جبران خسارت وارده نيز محكوم خواهد نمود توجه ميفرمائيد قانون چه اعتباري و آثاري براي سند رسمي قائل شده است متأسفانه ديده شده است كه بعضي از همكاران محترم بدون توجه به ماده 70 و 73 قانون ثبت آن طور كه بايد براي سند رسمي اعتبار قائل نيستند و در مواردي حتي به انكار و ترديد نسبت به سند رسمي ترتيب اثر داده و انكار محتويات و مندرجات سند رسمي را مورد رسيدگي قرار ميدهند كه اين اقدام بر خلاف قانون است و طبق قسمت اخير ماده 70 قانون ثبت وماده 73 همان قانون چنين اقدامي موجب تعقيب انتظامي و اجمالاً موجب انفصال موقت تا يكسال خواهد بود و البته لازم به تذكر است كه نبايد تصور شود كه رسيدگي نسبت سند رسمي موجب تعقيب است اينطور نيست چون همانطور كه قبلاً در اين بحث خدمت همكاران محترم عرض كردم نسبت به محتويات سند رسمي طبق قسمت اول ماده 70 ق.ث انكار مسموع نيست مگر ادعا و اثبات جعليت و هيچ ادعايي در اين مورد پذيرفته نيست و اما در مور مندرجات سند رسمي همانطور كه عرض شد انكار مسموع نيست و اگر قاضي نسبت به انكار نسبت به محتويات و مندرجات سند ترتيب اثر بدهد و مورد رسيدگي قرار دهد قابل تعقيب است ولي برعكس محتويات سند كه هيچ دعوائي جز اثبات جعليت پذيرفته نيست در مورد مندرجات سند غير از انكار و ادعاي جعليت ادعاي ديگر به شرحي كه در تبصره ذيل ماده 70 قانون ثبت و قسمت اخير ماده 1292 قانون مدني و قسمت اخير ماده 1277 قانون مدني قابل رسيدگي خواهد بود و قاضي ميتواند نسبت به اين موارد وارد رسيدگي شده و از نظر قضائي اظهار نظر نمايد . بحث بعدي ما در رابطه با اشتباه در عمليات ثبتي و مرجع صالح براي رسيدگي به اين اشتباهات است و بحث در رابطه با حدود صلاحيت مراجع قضائي و مراجع ثبتي در خصوص رسيدگي به اين اشتباهات است .
منابع :
وبگاه رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
راهنماي اجرائي برنامه ريزي استراتژيك
ترجمه: منصور شريفي كلويي چاپ اول 1376 تهران، نشرآروين
-2 مديريت بازار يابي (تجزيه و تحليل، برنامه ريزي، اجرا وكنترل)
تاليف: فيليپ كاتلر
ترجمه: بهمن فروزنده چاپ اول،- 1382 تهران، نشر آتروپات
تحقيقات بازاريابي نگرش كاربردي
تاليف و ترجمه: داور ونوس، عبدالحميد ابراهيمي، احمد روستا
چاپ اول، 1375 تهران نشر سمت
قانون مدني
قانون ثبت كشور